MATRÍCULA ?
Matrícula é um registro inicial. Assim, quando nos inscrevemos num curso
ou numa escola fazemos a matrícula. A Matrícula do imóvel é, igualmente, a sua
inscrição (o seu registro) inicial. O primeiro registro desse imóvel. A
diferença é que a Matrícula de um imóvel é única e não-renovável. A Matrícula
de um imóvel permanece sempre a mesma e inalterada enquanto permanecer
inalterado o imóvel. Por isso, a sucessão de proprietários do imóvel estará, de
maneira encadeada e continuada, registrada na mesma matrícula.
Dessa forma, quando eu tenho uma certidão de matrícula de um imóvel,
tenho a completa história desse imóvel desde a sua primeira inscrição até o
momento em que a certidão foi expedida. Podemos entender a matrícula como sendo
o documento que contém todas as informações registradas do imóvel.
Essa forma de registrar o imóvel, chamada matrícula, foi criada pela Lei
Federal n.º 6.015, de 31 de dezembro de 1973. Referida lei, também conhecida
como Lei dos Registros Públicos (abreviada em: LRP), entrou em vigor em 1º de
janeiro de 1976, motivo que explica porque só existem matrículas de imóveis de
1976 para cá. Antes de 1º de janeiro de 1976, realmente, não pode existir
matrícula de imóvel, pois a lei que regulava os Registros de Imóveis, antes
daquela data, previa outra forma de registrar.
A matrícula do imóvel, então, foi um jeito seguro que o legislador
encontrou para modernizar o Registro de Imóveis e imprimir agilidade aos
negócios. A certidão da matrícula pode ser expedida de forma a que o
interessado receba uma cópia autêntica integral da matrícula, seja em papel ou
em meio eletrônico.
Sabendo que a matrícula contém o completo histórico de registro do
imóvel e que dela constam as características descritivas (dimensões,
confrontantes etc.) do imóvel, assim como os dados de qualificação (nome, RG,
estado civil, etc.) de seus proprietários, e ainda todas as alienações, ônus ou
demais circunstâncias que envolvam o imóvel a que ela se refere, concluímos que
é pela matrícula que se verifica a existência e a situação jurídica do imóvel.
Para a solicitação da certidão da matrícula, importante que o
interessado saiba o respectivo número dessa matrícula e a que Cartório de
Registro de Imóveis ela pertence.
EXISTE IMÓVEL SEM MATRÍCULA ?
Não é raro descobrimos que um imóvel não tem matrícula. Quando um imóvel não está matriculado, é possível que o título desse imóvel esteja ainda em forma de transcrição. Juridicamente, com relação à propriedade do imóvel, as transcrições têm a mesma força de prova que a matrícula, porém, nem tudo que acima foi dito a respeito da matrícula serve para a transcrição, por ser a transcrição uma forma de registro mais antigo e por não concentrar todas as informações registradas do imóvel.
O QUE É TRANSCRIÇÃO ?
Transcrição, como o próprio nome sugere, é a reprodução de um escrito
por cópia. No Registro de Imóveis, contudo, a reprodução do escrito não é
integral, é feita em resumo, por extrato. As transcrições no Registro de
Imóveis, na realidade, não se chamam apenas transcrição, mas “Transcrições das
Transmissões” (ou na grafia antiga: transcripção das transmissões). Falamos
apenas “transcrição”, para facilitar.
Como a matrícula é uma forma de registro existente apenas de 1º de
janeiro de 1976 para cá, antes disso, ou melhor, até 31 de dezembro de 1975,
somente havia a transcrição como forma de transmissão da propriedade imóvel.
Pelo sistema de transcrição das transmissões, ao contrário do que ocorre
na matrícula, os livros são grandes e sua escrituração tem menos relação com o
imóvel e mais com os proprietários dos imóveis. Os atos (as transcrições) são
lançados em critério temporal (cronológico). Na medida em que as escrituras
foram apresentadas no cartório, foram resumidas – copiadas por extrato – num
grande livro. Cada um desses resumos de escritura, ou cópias por extrato de
escritura, é chamado de transcrição.
O fato é que cada dia mais matrículas vão sendo abertas e vamos nos
distanciando do sistema de transcrições. Porém, ainda há muitos imóveis dos
quais nenhum registro foi feito de 1º de janeiro de 1976 para cá, e nem mesmo
seu proprietário solicitou a respectiva abertura de matrícula. Assim, há
situações em que haverá a necessidade do pedido de certidão referir-se ainda à
transcrição.
Haverá também interesse no pedido de certidão da transcrição quando se
quiser obter informações históricas ou conhecer detalhes específicos do imóvel
em determinada época ou data. Principalmente, para se saber das alienações
ocorridas antes da abertura da matrícula.
Muito importante: quando se for requerer certidão de transcrição,
deve-se saber para qual cartório dirigir o pedido. As competências territoriais
dos Registros de Imóveis, hoje, são diferentes da competência territorial que
os Cartórios tinham no passado, ao tempo das transcrições.
HÁ DIFERENÇA ENTRE TRANSCRIÇÃO E INSCRIÇÃO ?
sim: há diferença entre transcrição e inscrição. Embora, no Registro de
Imóveis, a forma de escriturar a inscrição se pareça com a forma de escriturar
a transcrição, elas se diferem em dois principais aspectos. O primeiro, transcrição
e inscrição são registros que ocorrem em livros distintos (na época havia livro
próprio para as transcrições, e livros próprios para as inscrições). O segundo,
enquanto a transcrição se prestava para transmissões da propriedade, serviam as
inscrições para os demais direitos sobre imóveis (compromissos de compra e
venda, hipotecas, usufrutos, servidões etc.).
Estaremos também frente a um ato de inscrição, no caso dos registros de loteamentos e de incorporações e convenções de condomínios feitos anteriormente ao ano de 1976.
Estaremos também frente a um ato de inscrição, no caso dos registros de loteamentos e de incorporações e convenções de condomínios feitos anteriormente ao ano de 1976.
Assim não podemos confundir transcrição com inscrição. São registros
diferentes com conteúdos bem distintos.
É possível que se expeça certidão de uma inscrição. Mas é mais comum a
expedição de certidão de uma transcrição, com menção a uma inscrição.
O QUE É CERTIDÃO VINTENÁRIA ?
A certidão imobiliária tem por base um ou mais registros. Quando se
trata de certidão de matrícula, ela refere todos os registros ocorridos desde a
matrícula do imóvel até a expedição da certidão. Assim, a certidão de um imóvel
matriculado, por exemplo, há 10 anos, conterá a história de 10 anos do imóvel.
Certidão vintenária, ou ainda certidão de filiação vintenária, é a certidão que
contém histórico de 20 anos do imóvel.
Logo, para ser certidão vintenária não há qualquer exigência de forma. O
que torna uma certidão vintenária é o seu conteúdo. Nestes mesmos termos,
podemos ter uma certidão qüinqüenária (5 anos), cinqüentenária (50 anos) ou
centenária (100 anos), tudo dependerá de quantos anos históricos do imóvel a
certidão narra ou revela.
A certidão vintenária (20 anos de histórico do imóvel) ficou muito
popular, porque o anterior Código Civil previa, dentre outros prazos
inferiores, a posse para aquisição de imóvel por usucapião de 20 anos. Essa
usucapião, denominada extraordinária, teve seu prazo reduzido de 20 para 15
anos no Código Civil vigente.
Assim, aquele que exerce posse mansa e pacífica, ininterrupta como se
dono fosse, sem oposição do proprietário, pelo prazo de 15 anos (antes, 20
anos), independente de justo título e boa-fé, pode por sentença judicial
adquirir a titularidade da propriedade.
Para essa finalidade, não tem outra utilidade a certidão de filiação
vintenária senão a de fazer conhecer o nome dos proprietários (ou do
proprietário, se for apenas um) dos últimos 20 anos. Assim, podemos facilmente
entender, por exemplo, que a certidão de uma matrícula aberta há apenas 1 mês
pode ser uma certidão vintenária, no caso de constar informado no seu preâmbulo
a data do registro anterior, e este contar com 20 anos ou mais.
O QUE É UMA CERTIDÃO DE PROPRIEDADE IMOBILIÁRIA ?
Quando queremos saber se uma pessoa é proprietária de imóvel em certa
localidade, ou ainda quando queremos saber quem é o proprietário de determinado
imóvel, é a certidão de propriedade imobiliária que nos revelará essa
informação.
Para pedirmos uma certidão de propriedade, deveremos informar o nome da
pessoa de quem queremos a informação, ou o endereço do imóvel de que desejamos
conhecer o proprietário. Na realidade, na maior parte das vezes, a certidão de
propriedade será uma certidão de matrícula; mas como não sabemos o número da
matrícula, fornecemos o endereço do imóvel, pelo qual a pesquisa é feita e
expedida a certidão.
Assim também ocorre quando queremos saber se uma pessoa é proprietária
de imóvel : Fornecemos o nome da pessoa, caso essa pessoa seja proprietária,
será expedida a certidão da matrícula do respectivo imóvel em que ela figura
como proprietária.
Tudo é muito simples. Existem expressões que são genéricas, enquanto
outras são mais específicas. Toda certidão expedida pelo Cartório de Registro
de Imóveis de uma forma ou de outra acaba por ser uma certidão de propriedade,
que é uma maneira ampla e genérica de se referir às certidões. Há certidões
mais específicas. Há nomes de certidão que apenas querem denotar a natureza
específica da informação apresentada.
A certidão de propriedade é bastante utilizada para cobrança de
créditos. Querendo valer-se de uma ação para cobrar um recebimento ou executar
uma dívida, antes o credor deseja certificar-se se o devedor é proprietário de
imóvel, para uma eventual penhora. Para tanto, solicita certidão de
propriedade, fornecendo o nome da pessoa.
O QUE É NEGATIVA DE PROPRIEDADE ?
A negativa de propriedade, como o próprio nome sugere, informa que a
pessoa não é proprietária de imóvel em certa localidade ou ainda que ela não é
proprietária de um imóvel específico.
Muito utilizada por agentes financeiros, ligados ao Sistema Financeiro
da Habitação, para concluírem suas análises de crédito. Pois, para concessão do
crédito para aquisição do bem imóvel pelo SFH, precisam, antes, saber se aquela
pessoa é proprietária de imóvel residencial naquela localidade, fato que, se
positivo, geralmente, inviabiliza a operação.
Também utilizada em Condomínios com garagens coletivas, quando se deseja
comprovar utilização indevida da vaga por pessoa não proprietária.
O QUE É REGISTRO DO PACTO ANTENUPCIAL ?
Para a celebração do casamento, o casal necessita, antes, escolher o
regime de bens conveniente. Atualmente, quando há opção pelo regime da comunhão
universal ou da separação total de bens, por exemplo, essa opção deverá
obrigatoriamente ser manifestada em uma escritura pública.
Todas as vezes que a escolha do regime de bens tiver que ser manifestada
numa escritura pública, essa mesma escritura pública deverá ser registrada no
Cartório de Registro de Imóveis.
No Registro de Imóveis, além da matrícula, que é tecnicamente chamada de
Livro n.º 2 – Registro Geral, há outro livro destinado aos registros que não
dizem respeito diretamente a um imóvel, chamado Livro n.º 3 – Registro
Auxiliar, em que registrada a dita escritura de pacto antenupcial.
Assim como é feito o pedido de certidão de matrícula, igualmente, poderá
ser feito um pedido de um registro nesse Livro Auxiliar. Para se fazer o pedido
necessário que se forneça o número do Registro. Como cada matrícula tem um
número, também tem um número especifico o Registro no Livro Auxiliar. Sendo a
escritura do pacto antenupcial registrada no Cartório de Registro de Imóveis,
para a expedição da certidão desse registro, o interessado deverá indicar o
número do registro e o Cartório em que está registrada.
Não sabendo se houve registro da escritura, ou não sabendo em que
Cartório foi registrada, e havendo o desejo de pesquisar nos 18 Cartórios de
Registro de Imóveis de São Paulo, ou em apenas um deles, deverá o interessado
indicar o nome do marido e da mulher, ou pelo menos o nome de um dos cônjuges;
e especificar que deseja certidão do registro da escritura do pacto
antenupcial. Como princípio, a escritura do pacto antenupcial deve ser
registrada no Cartório de Registro de Imóveis relativo ao imóvel em que se
estabeleceu o 1º domicílio do casal.
Certidões Importantes
Pedido de Certidões 
CERTIDÃO CRIMINAL E CIVEL
CERTIDÃO CONJUNTA DA PESSOA FÍSICA
CERTIDÃO JURÍDICA DA PESSOA JURÍDICA
CERTIDÃO DO INSS
CERTIDÃO DA JUSTIÇA FEDERAL
CONSULTAR CPF
CONSULTAR CNPJ
TRABALHISTA - PESSOA FÍSICA E JURÍDICA / CNDT
